「COZUCHI」市ヶ谷 区分店舗　プロジェクトが追加

エリアについて

本物件が所在する市ヶ谷は防衛省庁舎をはじめ、大学キャンパスや大手企業のオフィスなどが周辺に建ち並び、市ヶ谷駅は外濠（そとぼり）を挟んで、千代田区と新宿区のちょうど境界に位置しています。
本物件からは市ヶ谷駅が徒歩約4分、四ツ谷駅が徒歩約8分で利用可能です。
市ヶ谷からのアクセスとして新宿駅へ6分、渋谷駅へ17分、池袋駅12分と都内の中でも交通の便は非常に良い場所とされています。皇居や防衛省、各大使館なども多く、常に警備に当たる警察官が多いため治安についても非常に良いエリアです。

また、駅周辺はオフィス街といった印象が強いエリアですが、大通りから坂を上った番町は都内有数の高級住宅街としても知られています。これらは歴史的にもかつては江戸城のお膝元として、江戸時代の武家屋敷から明治以降はそれらが学校や公共施設、皇族や華族の邸宅に姿を変え、品格がある街並みは、長年をかけて培われてきています。現在もなおその格式高い雰囲気が、ハイクラスな高級住宅街となっている理由です。

相場価格の約28％ディスカウントで仕入れ

取得価格は周辺のビル等の売却成約事例から相場の28%ディスカウントでの仕入となっております。
ザ・パークハウスは、三菱地所レジデンスの大手ブランドシリーズとしての知名度とその人気から購入希望者は非常に多いため即完することが通例です。ザ・パークハウスのオフィスに関しては通常であればオフィスビルを専門に扱うような事業者が購入することも多いですが、本物件においては一棟のうち住居部分がほとんどでありオフィス・店舗部分の戸数が少ない（本ファンドの物件部分しかない）ため、そのような事業者にとっては仕入れたとしても事業として規模が小さいという理由もありTRIAD社での取得に至りました。

また、取得できた背景として本物件の仲介業者とTRIAD社の関係性が強く早期に物件の紹介があったことも理由の一つです。未使用の状態での築2年のザ・パークハウスは非常に稀なケースでの取得であります。

シナリオ1 空室のまま、自己利用目的の一般法人へ売却

シナリオ1 空室のまま、自己利用目的の一般法人へ売却

本ファンドの売却戦略として、運用開始後まず現況の空室のまま売却活動を行います。空室のまま売却するということは、本物件を自己利用するために購入したい一般法人などをターゲットとします。

1階店舗のニーズは様々ありますが、本物件であるザ・パークハウス市ヶ谷の管理規約によると営業時間の規制が定められており、1階店舗としてイメージしやすいコンビニ等は今回においては難しいと考えております。
現段階での想定ターゲットとしては本物件が3階から11階までファミリー層向けの住居であり、全101戸あることからも保育所等のニーズがあると考えております。また本物件に居住している方のみならず、市ヶ谷や四ツ谷、四ツ谷の中でも高級住宅街である番町などに居住されているファミリー向けにハイクラスな学習塾などのニーズがエリアの特性やヒアリングからもあると考えられます。
これらを想定ターゲットとしながら、運用開始後から9ヶ月ほどを目安に、自己利用目的とする一般法人向けに売却を進めていきます。

シナリオ2 リーシングを行い、投資用不動産として売却

シナリオ1の進捗状況によっては、本ファンド中にシナリオ2への方針転換を行います。
シナリオ2としては現在空室の本物件にテナントを入れ、収益を生む状態にして投資用不動産として売却します。
本物件は前述の通り、管理規約により店舗の営業時間の制限があるため、賃料としては一般的に高単価がとれるコンビニ等のテナントを誘致しにくいと考えられます。

1階での道路に面したテナントの場合、想定賃料坪単価は、一般的には2階等の賃料水準の1.5倍〜2倍などが見込まれることがありますが、本物件に関しては1.2倍ほどで想定しております。

築2年のブランドマンションを投資物件として売却する際の相場としては、表面利回り4%前半ほどとなりますが、さらに売却しやすく表面利回り5%で売却した場合においても本ファンドにおける想定配当利回り5%を確保できる予定です。

同一物件でファンドを2つに分ける理由

RIAD社は今回、ザ・パークハウス市ヶ谷の1階（店舗）と2階（オフィス）を同時に取得します。
通常であればCOZUCHIにおいて1階部分と2階部分をまとめてファンド化しておりますが、今回の2区分は店舗とオフィスで用途の違いもあり、売却する際においてはそれぞれ異なる売却先となり、売却のタイミングもそれぞれの売却進捗によると考えております。
不動産特定共同事業法に則りファンドが投資対象としている一部の物件を個別で売却すること（区分店舗のみ先に売却するなど）は出来ないため、今回のようにファンドをそれぞれ組成し運用して参ります。

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