「COZUCHI」湯島 事業用地 フェーズ1 プロジェクトが追加

湯島 事業用地 フェーズ1 不動産投資
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「COZUCHI」プロジェクトが追加されました 湯島 事業用地 フェーズ1【抽選】インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン5.9% 

<用語説明>
キャピタルゲイン(Capital Gain):資産の売却によって得られる利益のこと
インカムゲイン(income gain) :資産を保有していることで得られる利益のこと

少額投資・短期間投資
画像 by せはろ

追加されたプロジェクト:湯島 事業用地 フェーズ1

今回追加されたプロジェクトは  湯島 事業用地 フェーズ1【抽選】インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン5.9% です

プロジェクト・ファンドの概要

プロジェクト・ファンドの概要は

項目内容
最小投資金額1万円
想定利回り6.0%(年利)
  キャピタルゲイン  5.90%
  インカムゲイン   0.10%
運用期間18ヵ月
優先枠本ファンドは、8/3(水)~8/5(金)に特別優先権をお持ちの
投資家様限定の優先募集を行います。
特別優先権によるお申込みは、
ファンド毎に設定される申込上限額(3,000万円)が上限となります。
また、特別優先権の使用は1回限りとなりますのでご注意ください。
本ファンドにおける特別優先権使用対象となる投資家様には、
7月27日(水)個別にメール配信されます確認ください。
配当ポリシー本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25%を上限として
優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。
ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、
対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、
想定利回りを下回る可能性があります。
また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの
想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性もあります。
募集開始日2022/08/03
募集締切日2022/08/12
入金締切日2022/08/18
ファンド運用開始日2022/08/31
ファンド運用終了日2024/02/28
配当日2023/09/29
2024/03/29
最終配当・償還日2024/03/29

今回は【抽選】のみ

「COZUCHI」のプロジェクトは人気があり、投資募集に応募しても なかなか当選しないこともあります。以前のプロジェクトでは

  • 1次募集「先着」:応募時点で出資が確定
  • 2次募集「抽選」:応募後の抽選により出資が確定

の「先着」があったのですが、今回は「抽選」のみとなっています。

「COZUCHI」に興味を持たれた方は「【COZUCHI公式】会員登録へ」から始められますので検討してみてください。

「COZUCHI」の最新のファンド・プロジェクト情報は「【COZUCHI公式】プロジェクト一覧 へ」から確認できます。

「投資対象の物件」の説明

本ファンドは、東京メトロ千代田線 湯島駅直結の土地および建物の所有権を投資対象としています。

本物件は、開発用地として買取を希望する大手デベロッパーが既におり、各テナントへ権利交渉を進めることで資産価値を最大化し、更なるキャピタルゲインが得られるファンドとなります。

本ファンドにおける注意事項

本物件は、共同事業者が株式売買(M&A)により取得予定の売主法人が所有する不動産です。

既に共同事業者との間に売渡合意書は締結済みではありますが、売主法人を取得後に売買契約が結べるため、TRIAD社は売主法人と正式な不動産売買契約を締結しておりません。

運用開始日までに売主法人と正式な不動産売買契約を締結することになりますが
  共同事業者によるM&Aが完了しない場合
  売主法人と不動産売買契約が締結できない場合
本物件の取得に至らず本ファンドは不成立となり払込いただいた出資金は返金させていただきます。

不動産売買契約が未だ締結されていないリスクをご理解いただいた上で、本ファンドへの出資申込をご検討下さい。

5駅6路線利用できる湯島エリア

本物件が所在する湯島エリアには、学問の神様である菅原道真公を祀った「湯島天満宮」があり、初詣や受験シーズンは毎年全国から多くの人が参拝に訪れ1時間以上並ぶほどの行列をなします。
湯島天満宮周辺は普段の閑静な環境を活かし住宅地としての利用が多い一方、本物件が所在する大通り沿いは、多くのオフィスビルや事務所が集まります。
本物件の半径500m圏内には5駅あり、新幹線が通る東京駅や、つくばエクスプレスが通る秋葉原駅を経由することで、東北・北陸方面や北関東へもアクセスしやすいため、外訪や出張を予定する企業のオフィスニーズの高いエリアとなります。
湯島はアクセスが非常に良いうえ、都心と比べて賃料が比較的低い点もテナントが集まる理由の一つです。

共同事業における明確なリスクオフ

本プロジェクトは共同事業者と共に進めますが、
各テナントへの権利交渉は共同事業者が行い、
交渉にかかるコストは全て負担するため、
TRIAD社が負担するコストとしては、
  本物件の購入代金および購入に伴う諸費用
  保有期間中の公租公課
  売却時の仲介手数料
となります。
TRIAD社は物件を保有するリスクを負いつつ進捗状況の管理と売却先の選定を行い、
共同事業者は権利交渉の実務とそれに掛かるコストを負担します。

本プロジェクトから得られる利益の分配は、
契約に基づき算出された利益をTRIAD社と共同事業者間で折半することになっています。

権利交渉のコストがかからない点は、
TRIAD社の売却戦略における方針転換を可能にし、
後述する様々な売却シナリオを描くことが可能となります。

シナリオ1 開発用地として売却

共同事業者にて、本物件に入居するテナントへ権利交渉を行い、
最終的に開発用地として売却することで資産価値を最大化します。

本物件は駅直結で希少性が高いことから、
権利交渉の進捗により大手デベロッパーから開発用地として買い取りたい意向が既にあります。
交渉するテナントは10先あるものの、
TRIAD社としては共同事業契約の定めの通り、権利交渉にかかるリスクオフを行っています。

シナリオ2 共同事業者による買取オプション及び他への売却

今回のファンド及び共同事業契約は18ヶ月となっております。
権利交渉が完了していない状態で期限を迎えた場合は、
共同事業契約に既に定めている金額で共同事業者が買い取るオプションが付与されています。
その際の配当利回りは6%を確保しております。

共同事業者は、権利交渉にかかるコストを先に負担している状況からも
途中で本件プロジェクトから降りる可能性は低く、買い取る蓋然性は高いと考えております。

また共同事業契約の定めにより、TRIAD社の判断での共同事業契約の期間延長も可能です。
事業利益が最大化できる可能性がある場合は期間を一定伸ばすことにより、利益獲得を目指します。
その場合は本ファンドをクローズ後、フェーズ2としてファンドを再組成する予定です。

フェーズ2へ移行する場合、TRIAD社が当該見込評価額にて買い取ります。

その他、
権利交渉の進捗状況にもよりますが、
駅直結物件の希少性からも本物件を開発用地として売却を狙う
他の不動産事業者への引き継ぎによる売却も可能であると考えております。

収益物件への方針転換によるリスクヘッジ

シナリオ1及び2での権利交渉が難航する場合、
本物件を保有するリスクを負うTRIAD社は収益物件としての売却への方針転換を行い、リスクヘッジします。

通常であれば権利交渉などを進めた後、収益物件での売却方針への切り替えは、
権利交渉コストと新たなリーシングコストが二重に生じてしまうためコスト負担が大きすぎる問題があります。
しかしながら今回は共同事業であり、権利交渉にかかるコストの負担はTRIAD社に無いため、
権利交渉が難航した場合には、影響がなく収益物件としての売却の方針転換が可能となります。

本物件においては、建物の管理コストが約40%削減でき、
またリーシングにおいては、隣接しているビルの成約事例からの算出で、表面利回り7%ほどの収益物件となります。

本物件のような駅直結で希少性の高い物件において、
表面利回り7%ほどの収益物件は非常に少なく、収益物件としても売却の蓋然性は高いと考えています。

「COZUCHI」投資に対する不安への回答

不動産クラウドファンディング「COZUCHI」への投資を検討されている方で不安に感じられることもあると思います。そのような不安に対して下に回答をまとめさせてもらっていますので、ぜひ参考にしてください。

1万少額1万円投資で利益が出るのか?については「少額1万円投資で利益が出るのか?について 私の実績からの説明」の記事で説明しています

投資はしてみたいけれど、不安があって始められない については「投資の不安に対する回答(手数料、出金、確定申告、元本割れなど)」の記事で説明しています

なかなか応募に当たらない不安になった方については「投資応募は当たらないのか?私の投資応募で検証」の記事で説明しています

運用会社は大丈夫なの?って気になる方については「不動産クラウドファンディングを運営している会社の紹介」の記事で説明しています

投資で確定申告が必要か?については「株式投資信託・少額投資「COZUCHI」などの投資で確定申告が必要か?」の記事で説明しています

投資で得た利益には税金がかかるか? については「株式投資信託・少額投資「COZUCHI」などの投資で得た利益には税金がかかるか?」の記事で説明しています

また、

「COZUCHI」どんなファンド・プロジェクトがあるのか 【COZUCHI公式】プロジェクト一覧 へ で最新情報が確認できます。

追加されたプロジェクトのリスク

今回追加されたプロジェクトにはリスクがあります

文章を簡単にしてまとめると以下のようになります

  → 元本が保証されない
  → 配当が保証されない
  → 契約が早期打ち切りになる可能性がある
  → 契約期間が過ぎても解約できない可能性がある
  → 余裕金の運用で損失が出る可能性がある
  → 事業に対して指示できないが
    業務及び財産の状況を記載した書類を確認できる

出資元本に関するリスク
不動産に関するリスク
テナント及び施設運営リスク
自然災害リスク
不動産の流動性に関するリスク
匿名組合出資持分の流動性に関するリスク
金融市場及び税制・法規制に係るリスク
余裕金の運用に関するリスク
匿名組合契約の終了に関するリスク
匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク
契約の解除が一時的に多発することに関するリスク
本事業者の信用リスク
その他リスク

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