「COZUCHI」市ヶ谷 区分オフィス　プロジェクトが追加

エリアについて

本物件が所在する市ヶ谷は防衛省庁舎をはじめ、大学キャンパスや大手企業のオフィスなどが周辺に建ち並び、市ヶ谷駅は外濠（そとぼり）を挟んで、千代田区と新宿区のちょうど境界に位置しています。
本物件からは市ヶ谷駅が徒歩約4分、四ツ谷駅が徒歩約8分で利用可能です。
市ヶ谷からのアクセスとして新宿駅へ6分、渋谷駅へ17分、池袋駅12分と都内の中でも交通の便は非常に良い場所とされています。皇居や防衛省、各大使館なども多く、常に警備に当たる警察官が多いため治安についても非常に良いエリアです。

また、駅周辺はオフィス街といった印象が強いエリアですが、大通りから坂を上った番町は都内有数の高級住宅街としても知られています。これらは歴史的にもかつては江戸城のお膝元として、江戸時代の武家屋敷から明治以降はそれらが学校や公共施設、皇族や華族の邸宅に姿を変え、品格がある街並みは、長年をかけて培われてきています。現在もなおその格式高い雰囲気が、ハイクラスな高級住宅街となっている理由です。

相場価格の約28％ディスカウントで仕入れ

取得価格は周辺のビル等の売却成約事例から相場の28%ディスカウントでの仕入となっております。
ザ・パークハウスは、三菱地所レジデンスの大手ブランドシリーズとしての知名度とその人気から購入希望者は非常に多いため即完することが通例です。ザ・パークハウスのオフィスに関しては通常であればオフィスビルを専門に扱うような事業者が購入することも多いですが、本物件においては一棟のうち住居部分がほとんどでありオフィス・店舗部分の戸数が少ない（本ファンドの物件部分しかない）ため、そのような事業者にとっては仕入れたとしても事業として規模が小さいという理由もありTRIAD社での取得に至りました。

また、取得できた背景として本物件の仲介業者とTRIAD社の関係性が強く早期に物件の紹介があったことも理由の一つです。未使用の状態での築2年のザ・パークハウスは非常に稀なケースでの取得であります。

シナリオ1 空室のまま、自己利用目的の一般法人へ売却

本ファンドの売却戦略として、運用開始後まず現況の空室のまま売却活動を行います。空室のまま売却するということは本物件を自己利用するために購入したい一般法人などをターゲットとします。

本物件における2階オフィスの優位性として、専有面積の広さが挙げられます。ザ・パークハウス市ヶ谷の2階フロア全体がオフィスエリアとなっており、約192坪（約636㎡）となっています。この200坪近いオフィスサイズが隣の駅である曙橋駅の方面にはまだ見られますが、市ヶ谷駅周辺を調査すると意外と少なく、希少性が高い物件となっています。

また、賃料を見ても市ヶ谷駅周辺の200坪規模のオフィスは、市ヶ谷エリアの一般的なオフィス賃料水準よりも高い傾向にあり、市ヶ谷エリアにおいては一定広い規模のオフィスニーズが高い状況となっています。
これらの状況から会社規模としても比較的大きい法人を想定ターゲットとしながら運用開始後から9ヶ月ほどを目安に自己利用目的とする一般法人向けに売却を進めていきます。

シナリオ2 リーシングを行い、投資用不動産として売却

シナリオ1の進捗状況によっては、本ファンド中にシナリオ2への方針転換を行います。
シナリオ2としては現在空室の本物件にテナントを入れ、収益を生む状態にして投資用不動産として売却します。
本物件は前述の通り、市ヶ谷エリアにおいては200坪規模のオフィスがニーズに対して供給数が少ない状況となっており、賃料は比較的高い水準で取れる想定をしております。
周辺事例のヒアリング等から本物件の近隣において、築年数は数十年経過していますが200坪規模オフィスビルの賃料水準を参考として一定のディスカウントをした想定賃料で本物件をシミュレーションすると、収益物件としては表面利回り5％半ばほどとなります。

築2年のブランドマンションを投資物件として売却する際の相場である表面利回り4%前半ほどで売却した際には本ファンドにおける想定配当利回り5%を確保できる予定です。

同一物件でファンドを2つに分ける理由

RIAD社は今回、ザ・パークハウス市ヶ谷の1階（店舗）と2階（オフィス）を同時に取得します。
通常であればCOZUCHIにおいて1階部分と2階部分をまとめてファンド化しておりますが、今回の2区分は店舗とオフィスで用途の違いもあり、売却する際においてはそれぞれ異なる売却先となり、売却のタイミングもそれぞれの売却進捗によると考えております。
不動産特定共同事業法に則りファンドが投資対象としている一部の物件を個別で売却すること（区分店舗のみ先に売却するなど）は出来ないため、今回のようにファンドをそれぞれ組成し運用して参ります。

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