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格式高い「代々木公園エリア」

本物件が所在する「代々木公園エリア」は、徒歩圏内に個性的なお店が並び、感度の高い大人が集う奥渋谷と呼ばれるエリアや、代々木公園を抜ければ原宿、北東に位置する新宿には代々木八幡駅から6分ほどでいくことが出来る、都心のメインエリアに非常にアクセスの良い場所です。しかしながら山手線沿線からは少し離れることで得られる静けさや大人の雰囲気は、都心の中でも一種独特であります。

また、「代々木公園エリア」には都心にアクセスがいい中で他にはない魅力として、まさに代々木公園をはじめとした自然の多さが特徴と言えます。都会の中心でありながらも、広大な代々木公園があり、更には代々木八幡宮があり、山手通りや井の頭通りなどの大通りもありますが並木道となっている風景は都会の中のオアシス的なエリアです。
そんな代々木公園エリアは洗練と利便性を兼ね備えた街として、一度は住んでみたい憧れの街と称されることもあります。

行政から指導もあり安全性の是正は必要

本物件は1965年に建築された築57年の物件です。本物件のような建物は旧耐震基準として震度5程度の地震に耐えられることが基準となっていました。老朽化も進んでいる上でいつ発生するか分からない地震リスクを考えると非常に危険な状態であると考えております。

更に、本物件は山手通りという幅員45.2mの大通りに面しており、この山手通りは国土交通省が定める一般緊急輸送道路に指定されています。災害時に緊急車両が通るこの大通りに、仮に地震等の災害で本物件が倒壊し道を塞ぐようなことがあった場合には災害対応に大きく支障をきたすため本物件は行政から対応を求められています。

※「一般緊急輸送道路」とは、地震などの大規模な災害が発生したとき、救急・消火活動や被災者への物資の供給を円滑に行うため、緊急車両の通行を確保できるようあらかじめ指定された道路のこと。

将来起こりうる地震というリスクに対してできるだけ早急に対応を進める

本ファンドは、東証スタンダードの上場企業と「COZUCHI」が共同で事業を推進します。本物件の本来あるべき姿及び価値、そこにいたるまでの費用や期間などを各権利者に対して提案・提示し、それぞれの権利者が得るべき利益や費用を明瞭にすることで建て替えを推進していきます。

建て替えの方法については、「病院跡地」と「底地部分（借地権付き区分マンション）」を「分けて開発する方法」　と　「一体で開発をする方法」　について検討を進められています。

一体で開発をする場合については、総合設計制度を利用出来る可能性があり、メリットは大きいながらも借地権付き区分マンションの権利者の5分の4以上の合意が必要なことから条件等の調整に時間がかかることも考えられます。
また、現況の借地権付き区分マンションは土地面積に対して容積率を超過して建築されており、建て替える場合には面積が小さくなり、また建築費用の負担等が発生することが考えられます。そこで、共同事業者は適切な金額での権利の買取も進めており、既に多くの権利者との間で契約や合意を得ています。

本ファンドは、本物件を大手不動産デベロッパーに売却することが目標となります。

また、既に大手数社から引き合いがあり、新築する場合の建築プラン等の検証も進んでおります。

なお本ファンド運用終了時に建て替えの合意が形成されていない場合は、共同事業者を含む権利調整を行う事業者へ売却を行います。

想定利回りである年10％の配当については共同事業者が買取を約束している金額から算出しております。

また、合意形成が進んでいく毎に目標である一体としての建替の蓋然性が高まっていくため他の事業者に引き継ぐ形での売却も可能です。

現時点においても幾つかの事業者から引き合いがあります。

本ファンドは、完全所有権部分単体での開発も踏まえた上での投資であります。

とても簡単に説明すると、上で説明していた全体517坪の物件の建て替えが成立しない場合で、現在の完全所有権部分　約302坪（58.5％）の開発を行った場合についても利益は確保できるということです。

近隣取引例を参考に計算すると　坪単価1680万円と想定

　517坪ｘ1680万円　→　86億円の価値が見込めます。

物件全体を86億円とした場合

　302坪（58.5%）が保有分となり　86億ｘ58.5%　→　50.31億円の評価となります。

解体費用などを考慮して　最終　46.5億円以上での売却が可能となります

投資家から預かる優先出資分である36億円に関しては解体費用を差し引いても相場から25%ほどのディスカウントとなるため余裕があると考えらます。

最悪のケースを想定したリスク分析としては記載の通りですが、当然本ファンドは、全体としての建て替えを目的としており、売却する場合についてもその目的を前提として買取を約束している共同事業者等への売却を行うつもりであります。

本ファンドでは投資家保護の一環の1つの施策として「自己信託」という制度を利用し、投資家の皆様からお預かりする資産の保全を図ります。投資家の方々から預かっている資産の保護を目的としたものです。

代々木公園案件は不動産登記簿上で信託登記され、信託受託者の倒産時においてもその固有財産とは別扱いとなる信託財産であることが公示されることになります。