「COZUCHI」渋谷区広尾 底地＆借地プロジェクトフェーズ２　が追加

エリアについて

広尾は都内屈指の高級住宅街であり、繁華街がなく落ち着いた雰囲気ながら、渋谷・恵比寿・青山・六本木に囲まれた便利なエリアです。広尾駅の近隣には大使館も多くあり国際色豊かな街で人気が高く、輸入食品スーパーの明治屋など、広尾商店街には洗練されたショップやレストランが数多く存在します。また有栖川宮記念公園など、今も残る豊かな自然環境が広尾の街並みの良さを物語っています

マスターリースによる安定配当

マスターリースとは、第三者が一括して借り上げを行うことで空室の有無に関わらず、安定した賃料収入を得ることができます

事業者であるTRIAD社が所有している底地約197坪には3棟のマンションが建っています。
3棟のマンションには全57戸あり、そのうち2戸は既に買取が済んでおります。

その残り55戸それぞれから毎月の地代の支払いと、売却する際の譲渡承諾料の支払いが定められており、底地の収入源は、地代および譲渡承諾料となっています。買い取り済みの2戸については、賃料収入が収益となります。

収益は、地代及び譲渡承諾料、また賃料収入です。変動要因である譲渡承諾料も含んでおり、空室リスクも考えられることから、対策として1号事業者であるTRIAD社が関連会社とマスターリース契約を行います。 これにより地代・賃料収入が保証され、安定したインカム配当が可能となります。

資産価値最大化を狙う大規模構想

本ファンドの運用期間は1年ですが、底地プロジェクトをベースに始まった長期的な運用を想定する大規模構想の2年目にあたります。

底地プロジェクトにおいて底地部分を路線価より格安な価格で仕入れることができており、本ファンドでは、そのアドバンテージを活かしつつ、積極的に借地権付き区分マンションの追加買取の交渉を続けます。買取が進む毎に、既に取得済みの底地権と借地権が同一所有者となる完全所有権となります。 完全所有権として一体となることで、互いに利用の承諾等が必要であった底地権と借地権の制限がなくなるため、本物件を購入した段階で資産価値が上昇します。
借地権は底地権と合わせて所有権となっていき最終的に全て買取ができた場合には新たな開発用地となり坪単価1400万円程度での売却が相場から可能であると考えております。

また、全ての買取が難しい場合でも買取が進む毎に最終的な開発用地となる可能性が高まることから、不動産業者などへ収益物件での売却が可能になると考えております。

譲渡承諾をいかした区分マンション買取戦略

借地権付き区分マンション55戸の所有者は、マンションを売却する際には、借地契約に基づき、底地の所有者であるTRIAD社の承諾を得ないと、売却することができません。このため、売却の意思を持つマンションの所有者は必ずTRIAD社に連絡し承諾の依頼を行うこととなります。

区分マンションの所有者は底地を所有するTRIAD社以外に売却する際には、承諾を得る他に、譲渡承諾料の支払いも必要になります。その際、図Aの通りTRIAD社以外で相場価格での買取希望が来たとしても譲渡承諾料を考慮すると、所有者にとっての手残り利益は譲渡承諾料が発生しないTRIAD社に売却した場合の方がメリットが出ることがあります。
以上の理由から底地を所有するTRIAD社は区分マンションの所有者に交渉がしやすい有利な状況となっております。

また買取が出来た借地権付き区分マンションは図Bの通り譲渡承諾料を受け取らない代わりに相場価格よりディスカウントした価格となるため将来的に、全57戸のマンションが購入できた際には、広尾の好立地ながら、高い利回りの収益物件となると考えています。このため、積極的な取得を行ってまいります。

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