「COZUCHI」渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1 プロジェクトが追加

渋谷駅前 開発プロジェクト 不動産投資
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「COZUCHI」プロジェクトが追加されました 渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1 インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン8.9% 

<用語説明>
キャピタルゲイン(Capital Gain):資産の売却によって得られる利益のこと
インカムゲイン(income gain) :資産を保有していることで得られる利益のこと

少額投資・短期間投資
画像 by せはろ

追加されたプロジェクト:渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1

今回追加されたプロジェクトは 渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1 インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン8.9%  です。

ここ最近のプロジェクトは

 利回り5%ぐらい

 運用期間1年以上

といったものが多かったので

少し投資応募が少なかったですが、

今回の案件は条件が良いです

プロジェクト・ファンドの概要

プロジェクト・ファンドの概要は

項目内容
最小投資金額1万円
想定利回り9.0%(年利)
  キャピタルゲイン  8.9%
  インカムゲイン   0.1%
運用期間10ヵ月
優先枠本ファンドは直近のファンドとは異なり、
特別優先募集と一般募集を最初から分けることはせず、
全額を特別優先募集として開始いたします。
募集終了となる9/9(水)時点で
特別優先権をお持ちの投資家様で満額とならない場合のみ、
残りの枠にて一般募集を行います。
配当ポリシー本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25%を上限として
優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。
ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、
対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、
想定利回りを下回る可能性があり、
また、キャピタルゲインが生じない場合には
インカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に
配当を実施する可能性もあります。
募集開始日2022/09/03
募集締切日2022/09/09
入金締切日2022/09/15
ファンド運用開始日2022/09/20
ファンド運用終了日2023/07/19
配当日2023/07/19
最終配当・償還日2023/08/18

「COZUCHI」に興味を持たれた方は「【COZUCHI公式】会員登録へ」から始められますので検討してみてください。

「COZUCHI」の最新のファンド・プロジェクト情報は「【COZUCHI公式】プロジェクト一覧 へ」から確認できます。

「投資対象の物件」の説明

本ファンドは、JR各線及び東急各線、京王井の頭線、東京メトロ各線「渋谷」駅から徒歩1分の借地権付き建物(以下「本物件」といいます)を投資対象としております。

既にテナントは契約満了につき退去しており、新たな商業ビルの開発をしていく予定です。本ファンドではフェーズ1として建物の開発に必要な、建築確認等の各種許認可を取得し、着工できる状態になるまでの期間10ヶ月を本ファンドの運用期間としております。

フェーズ2に移行する際の本ファンドのキャピタルゲイン配当は運用期間終了時に、建築確認等の各種許認可を取得済みの土地としての評価額で、事業者であるTRIADが本物件を買い取ることを予定しており、当該評価見込額から想定利回りを算出しております。

なお、本ファンドでは開発に向けた動きを行いつつも並行して現況の状態での売却活動も進めていくため、フェーズ1での売却によるプロジェクト終了の可能性もございます。

エリアについて

本物件は渋谷駅徒歩1分に所在し、まさに渋谷の中でも中心に位置しています。

世界的な観光名所でもあるスクランブル交差点は多い時には一度に3,000人が横断すると言われ、SHIBUYA109や渋谷センター街など「若者の街」、「トレンドの発信地」といった印象もありながら、元々2000年頃まで渋谷は「ビットバレー」とも呼ばれており新興のIT企業が集まっていました。その後は、会社規模を拡大した際に必要な広いオフィスが不足し、六本木をはじめとした他地域に移転する企業が目立っていきましたが昨今の再開発でオフィス建設が重視され、渋谷ストリームや渋谷スクランブルスクエアなど新たな施設が次々と生まれ、Google日本法人が入居したことも話題となりました。そしてこれらの再開発は現在決まっているものでも2027年まで続いていきます。

圧倒的な知名度を持ちつつも絶えず変化し成熟していく渋谷には注目が集まり続けており、本物件においても立地からして通常であれば取得すること自体が不可能であるとも言えるような非常に希少性が高い案件であります。

近年益々商業地としての需要が高まる中、令和2年度に都市計画決定がなされ、今後さらに再開発が進むことが期待されています。

地価公示よりも割安な仕入

本物件は前述の通り、売主の条件であるスケジュールに対応しながら仕入交渉を進めておりましたが、価格においては優位性のある割安な価格で取得できていると考えております。本物件のレベルのような希少性高い物件は取引事例なども一般に出てくるものがほとんどないため、相場の水準を算出するのは難しいですが、国土交通省が発表する公示価格相当額よりも約15%ディスカウントでの仕入となっております。国税庁が発表し、税金の算定の基礎となる路線価とはほぼ同水準(借地権割合考慮後)での仕入となっております。地価公示は参考価格として一つの目安とはなりますが、実際に取引される実勢価格は地価公示よりも高いことが一般的です。地価公示よりも割安に取得できていることは売却利益が期待できるとともに売却リスクにおいても十分リスクヘッジできていると考えております。

2段階のプロジェクト構想

本プロジェクトは2段階にて行います。不動産の開発は大きく言うと、

①開発に必要な許認可を取得する
②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う

の2つのフェーズに分けることができます。本プロジェクトでは①のフェーズのみのプロジェクトとなります。
プロジェクトを分ける理由は、事業利益の最大化によりますが、ポイントとしてはフェーズ①の段階で条件が合えば本物件を売却できる可能性があり、フェーズ②となる場合でも運用期中コストを抑えられているため、開発利益を最大化する狙いがあります。

本プロジェクト(フェーズ①)での売却を行わない場合は、フェーズ②のプロジェクトとして再度募集を行います。この際、フェーズ①の本プロジェクト出資者でご希望の投資家様には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定です。

フェーズを分けコストを抑え、利益の最大化を目指す

不動産の開発の資金使途は、不動産の購入資金と建物の建築資金の2つに分かれます。
不動産の購入資金は、不動産の購入時に必要となりますが、建物の建築資金はその時点では必要となりません。一般的に、図のようなタイミングで支払いが必要となります。通常、クラウドファンディングでは、①と②のフェーズをまとめて1つのプロジェクトとして募集することもありますが不動産購入時に建築資金全額を調達した場合、まだ工事も始まらない、建築資金を必要としないタイミングで資金を集めることとなります。このため、資金を事業者が使っていないにもかかわらず、優先出資分への配当が発生するということになり、これにより全体の事業コストが上昇することとなります。 COZUCHIにおいては、利益の一定割合を投資家様に上限無く配当することを掲げているため、可能な限り事業コストは抑え、より多くの配当をしたいと考えております。
このような理由から、COZUCHIの開発においては、2段階方式による募集とさせていただいております。

運用・売却戦略は様々、描ける

現状では、フェーズ①としての本ファンドを経て、フェーズ2に移行し開発を行った上での売却を想定しそれらの想定収支から本ファンドの想定利回りも算出しておりますが本物件の希少性や割安な価格での仕入からも運用及び売却戦略は様々可能であります。

本ファンド中においても現況の状態で売却活動は進めていき、特に不動産を購入した上で自らの事業を行う一般事業法人の購入ニーズは期待でき、立地や規模感からもカラオケやドラッグストアなどの業態が価格として伸びる可能性があるのではないかと考えております。
フェーズ②での開発の場合においては投資用不動産としてファンドや個人・法人投資家をターゲットとし売却を行う想定です。取得価格が割安なため収益性はかなり高い開発物件となる予定であるため非常に売却しやすい状況となっております。
フェーズ②となる際には詳細な売却方針を記載します。

また、本物件ではその立地と渋谷の今後からしても大手などを中心とし、将来の再開発の可能性の種地として本物件を抑えておきたいというニーズもあります。本物件においては短期的な売却の利益もありますが、長期保有での価値最大化のポテンシャルは非常に高いものがあり、様々な運用戦略が可能である案件であります。

「COZUCHI」投資に対する不安への回答

不動産クラウドファンディング「COZUCHI」への投資を検討されている方で不安に感じられることもあると思います。そのような不安に対して下に回答をまとめさせてもらっていますので、ぜひ参考にしてください。

1万少額1万円投資で利益が出るのか?については「少額1万円投資で利益が出るのか?について 私の実績からの説明」の記事で説明しています

投資はしてみたいけれど、不安があって始められない については「投資の不安に対する回答(手数料、出金、確定申告、元本割れなど)」の記事で説明しています

なかなか応募に当たらない不安になった方については「投資応募は当たらないのか?私の投資応募で検証」の記事で説明しています

運用会社は大丈夫なの?って気になる方については「不動産クラウドファンディングを運営している会社の紹介」の記事で説明しています

投資で確定申告が必要か?については「株式投資信託・少額投資「COZUCHI」などの投資で確定申告が必要か?」の記事で説明しています

投資で得た利益には税金がかかるか? については「株式投資信託・少額投資「COZUCHI」などの投資で得た利益には税金がかかるか?」の記事で説明しています

また、

「COZUCHI」どんなファンド・プロジェクトがあるのか 【COZUCHI公式】プロジェクト一覧 へ で最新情報が確認できます。

追加されたプロジェクトのリスク

今回追加されたプロジェクトにはリスクがあります

文章を簡単にしてまとめると以下のようになります

  → 元本が保証されない
  → 配当が保証されない
  → 契約が早期打ち切りになる可能性がある
  → 契約期間が過ぎても解約できない可能性がある
  → 余裕金の運用で損失が出る可能性がある
  → 事業に対して指示できないが
    業務及び財産の状況を記載した書類を確認できる

出資元本に関するリスク
不動産に関するリスク
テナント及び施設運営リスク
自然災害リスク
不動産の流動性に関するリスク
匿名組合出資持分の流動性に関するリスク
金融市場及び税制・法規制に係るリスク
余裕金の運用に関するリスク
匿名組合契約の終了に関するリスク
匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク
契約の解除が一時的に多発することに関するリスク
本事業者の信用リスク
その他リスク

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